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04/22/2018
Aktuelles zum geplanten Vorkaufsrecht für die Stadt, zum Rechtsgutachten und zur Bewertung von Landau XXL

Achtung: Die nachfolgenden Informationen sind „schwere Kost“, da wir es hier mit juristischen Bewertungen und formellen Verfahren zu tun haben. Wir haben versucht, die Formulierungen so einfach wie möglich zu halten, ohne die juristischen Kernaussagen zu verfälschen. Ob uns das gelungen ist, muss jeder Leser für sich entscheiden.

Dieser Beitrag ist in drei Teile gegliedert:

  1. Zum Stand des Rechtsgutachtens
  2. Zur aktuellen Entscheidung am 24. April 2018 über ein Vorkaufsrecht für die Stadt
  3. Zur grundsätzlichen Bewertung der Pläne der Stadt für Landau XXL

1. Zum Stand der Rechtsgutachtens

Die BI „Landauer bauen Zukunft“ hat zu Beginn des Jahres bei der Kanzlei Kunz Rechtsanwälte (www.kunz-rechtsanwaelte.de) ein Rechtsgutachten zu Landau XXL in Auftrag gegeben. Das Rechtsgutachten wurde privat von Landauer Bürgerinnen und Bürgern finanziert. Insgesamt haben sich bisher über 25 Personen aus Landau (und sogar darüber hinaus) bereit erklärt, sich an den Kosten für das Gutachten und ggf. weiterer erforderlicher Maßnahmen zu beteiligen. Wer sich ebenfalls finanziell oder inhaltlich einbringen möchte, ist jederzeit willkommen und sollte sich bei uns melden.

Zur "Auflockerung" des trockenen Artikels: Dies ist ein ganz aktuelles Bild (22.04.18) eines schützenswerten Ureinwohners unserer Grünzäsur. Auch sein Un-bezahlbarer Wohnraum soll zubetoniert werden.

Das Rechtsgutachten ist inzwischen im Entwurf fertiggestellt und befindet sich momentan in der letzten formalen Überarbeitung. Es umfasst über 80 Seiten und beleuchtet quasi sämtliche Aspekte der geplanten Maßnahme aus juristischer Sicht.

Dementsprechend ist das Gutachten in juristischer Fachsprache verfasst (für den Laien nicht durchweg spontan verständlich) und enthält konkrete Handlungsempfehlungen für betroffene Bürgerinnen und Bürger, die sich mit einer Klage gegen getroffene Beschlüsse der Stadt wehren wollen. Aus diesem Grund haben wir uns entschieden, das Gutachten momentan nicht ganzheitlich zu veröffentlichen. Stattdessen werden wir in den kommenden Wochen eine Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse öffentlich machen.

Insbesondere betroffene Eigentümer, die sich durch die Maßnahmen der Stadt zum Verkauf gedrängt sehen, sollten wissen, dass erhebliche Bedenken an der Zulässigkeit des städtischen Vorgehens bestehen und es keinen Grund gibt, ohne Not oder unter angemessenem Wert sein Land zu veräußern.

Gerade die Winzer, deren Flächen westlich der Hagenauer Str. betroffen sind, sollten wissen, dass in diesem Gebiet eine überregionale "Grünzäsur" als verbindliche Zielvorgabe des Einheitlichen Regionalplans Rhein-Neckar einer Bebauung entgegensteht und diese nicht ohne erhebliche Gründe aufgehoben oder verschoben werden darf. Nach Einschätzung unseres Rechtsanwalts liegen diese erheblichen Gründe nicht vor.

Betroffene Winzer und Eigentümer, die sich genauer mit der Rechtslage auseinandersetzen wollen, dürfen sich gerne über unsere Website www.landauer-zukunft.de an uns wenden.

2. Zur aktuellen Entscheidung am 24. April 2018 über ein Vorkaufsrecht für die Stadt

Am kommenden Dienstag (24.04.) soll im Stadtrat eine sogenannte Vorkaufssatzung (nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) beschlossen werden.

Mit dieser Satzung sichert sich die Stadt das Recht, im Privatbesitz befindliche Grundstücke, die von ihren Eigentümern zum Verkauf angeboten werden, per Vorkaufsrecht zu erwerben, und zwar zu dem Preis, der auch im Falle der Enteignung per städtischer Entwicklungsmaßnahme angesetzt würde. Der einzige Unterschied zur Enteignung wäre, dass es sich hier nur um solchen Grundbesitz handeln würde, der bereits zum Verkauf vorgesehen ist und nicht zwangsweise an die Stadt verkauft werden muss. Ein freier Handel mit dem eigenen Grundeigentum, aus welchem Grund auch immer, würde mit dieser Satzung ausgeschlossen.

Nach Einschätzung des Rechtsanwalts der BI, gibt es ein erhebliches Risiko, dass diese Vorkaufssatzung rechtswidrig und unwirksam ist. Die Gründe für diese Einschätzung sind in der beiliegenden Kurzpräsentation (Hier öffnen) dargelegt.

Wichtig ist: Die BI war zwar Initiator der Prüfung durch die Kanzlei Kunz Rechtsanwälte; die vorliegenden Erkenntnisse stammen aber aus fachlich erfahrener und qualifizierter Quelle und wurden rein juristisch geprüft und bewertet, ohne politisches Kalkül. Wir halten dies für eine Einordnung des Sachverhalts bezüglich der Vorkaufssatzung für wichtig. Herr Dr. Schmitt ist u. a. Experte für kommunales Verwaltungsrecht in RLP und hat auch schon diverse Kommunen zu den hier relevanten Themen beraten und vertreten.

Als Bürgerinnen und Bürger der Stadt Landau glauben wir nicht, dass der Stadtrat mit dem Wissen, dass diese Satzung mit erheblichen rechtlichen Risiken verbunden ist, der entsprechenden Beschlussvorlage zustimmen darf. Wir halten es nicht für klug, sehenden Auges einen Rechtskonflikt zwischen der Stadt und ihren eigenen Bürgerinnen und Bürgern heraufzubeschwören. Die letzten Stellungnahmen aus Wollmesheim (siehe u. a. Rheinpfalz) lassen keinen anderen Schluss zu, als dass es zu solchen Rechtskonflikten kommen wird. Wir denken, es liegt in der Verantwortung des Stadtrats – als Kontrollgremium für die Maßnahmen der Stadtspitze – vor dem Hintergrund dieser Rechtsbedenken, diese ggf. enteignende Maßnahme der Stadt (die Ausübung eines Vorkaufsrechts nach §25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB hat im Prinzip eine enteignende Wirkung) von unabhängiger Stelle nochmals prüfen zu lassen oder die Vorkaufssatzung wegen der erheblichen Bedenken direkt abzulehnen. Es geht an dieser Stelle nicht um politische Vorstellungen und Gestaltungsziele, sondern um die juristische Zulässigkeit des gewählten Bodenerwerbs-Werkzeugs und die politische Unabhängigkeit der Sorgfaltspflicht des Stadtrats als wichtigstem städtischem Gremium.

3. Zur grundsätzlichen Bewertung der Pläne der Stadt

Darüber hinaus ist nach Bewertung durch die Kanzlei Kunz Rechtsanwälte grundsätzlich festzuhalten:

  1. Die beiden Teilgebiete Westlich der Hagenauer Straße (EA1) und Südlich der Wollmesheimer Straße (EA2) sind als zwei unabhängige Flächen anzusehen, deren jeweilige Entwicklung nicht im direkten Zusammenhang mit der jeweils anderen Fläche zu sehen ist und damit jeweils als eigenes Entwicklungsgebiet betrachtet werden muss.
  2. Für das Gebiet EA1 sind durch seine geringe Größe (ca. 8ha) und seiner Lage in einer besonders schützenswerten „Grünzäsur“ (über die besonderen Bedeutung einer Grünzäsur: Hier lesen) sehr sicher die Bedingungen für die Anwendung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme – insbesondere seiner Bedeutung für das Wohl der Allgemeinheit im Sinne von § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB der Stadt Landau – nicht gegeben. Dies gilt sowohl für die Anwendung des § 165 Abs. 6 BauGB (städtische Entwicklungsmaßnahme) als auch für die Anwendung des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (Vorkaufssatzung). Gleiches gilt entsprechend für eine Änderung der raumordnerischen Zielfestlegungen im Einheitlichen Regionalplan Rhein-Neckar, um z. B. die Grünzäsur in diesem Bereich aufzuheben oder zu verschieben. Bereits im vergangenen Jahr hat Prof. Dr. Seimetz, Präsident der Struktur- und Genehmigungsdirektion (SGD) Süd, gegenüber Vertretern der BI auf die immensen Schwierigkeiten bei der Umdeutung einer Grünzäsur in ein Baugebiet hingewiesen.
  3. Für das Gebiet EA2 sind durch seine Lage in einem „regionalen Grünzug“ wahrscheinlich die Bedingungen für die Anwendung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nicht gegeben. Dies gibt sowohl für die Anwendung des § 165 BauGB (städtische Entwicklungsmaßnahme) als auch für die Anwendung des § 25 BauGB (Vorkaufsatzung) und entsprechend auch für eine Änderung der raumordnerischen Zielfestlegungen im Einheitlichen Regionalplan Rhein-Neckar, um z. B. den regionalen Grünzug in diesem Bereich aufzuheben oder zu verschieben.

Die Einleitung von vorbereitenden Untersuchungen war eine Maßnahme, gegen die keine Rechtsmittel eingelegt werden konnte. Die nun folgenden weiteren Schritte, wie die Erstellung einer Entwicklungssatzung oder die Erstellung einer Vorkaufssatzung sind jedoch Maßnahmen, gegen die Betroffene sehr wohl Rechtsmittel einlegen können.

Es bestätigt sich immer mehr, dass die Stadt mit Ihrer Strategie, mit den „Vorbereitenden Untersuchungen“ (UV) eine Drohkulisse für „verkaufsunwillige“ Eigentümer aufzubauen, auf ein stumpfes Schwert setzt, auch wenn sie die in die Länge gezogene VU weiterhin als „verhandlungstaktischen Ausnahmezustand“ missbraucht.

Wer nicht verkaufen will, sollte sich nicht von der Strategie der Stadt einschüchtern lassen. Auf dem Rechtsweg dürfte das Vorgehen der Stadt keinen Bestand haben.

Zudem sind weder die Prognosen und Gründe für ein Baugebiet auf der Fläche einer Grünzäsur und eines Grünzugs hinreichend, um eine Bebauung zum Wohl der Allgemeinheit zwingend erforderlich zu machen, noch sind die von der Stadt vorgesehenen Gebiete alternativlos. Die Verantwortlichen der Regionalplanung in Mannheim sollten deshalb keine ausreichenden Gründe sehen, einer Umdeutung dieser Flächen, besonders bei der überregional bedeutsamen Grünzäsur, zuzustimmen.

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